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可落户还带学位,这些城市的公寓房真的要翻身了?

www.pednoy.com2019-10-12

  2019 知屋达人

  

  “地铁口旁的公寓要了解一下吗?买公寓能落户读名校。”

  随着周一宁波调整落户政策,明确规定“商业用房或办公用房可落户”,导致有关公寓房落户的市场预期再度膨胀。

  这周,不少城市卖公寓的房产中介在朋友圈疯狂暗示:快买公寓,将来可户还带学位……

  据搜狐城市观察,目前,国内绝大多数城市对商住公寓落户仍然处于限制的状态,北京等热点城市,更是对商住类产品推行了比住宅更为严厉的限购政策,但在渴求人才与公寓市场去库存压力加大的背景下,实施“公寓房落户”政策的城市正在逐渐扩容。

  多地推行“买公寓落户”

  与住宅不同,公寓是以商业立项,设计成住宅产品的一种业态。

  由于是商办用地,公寓的地价相比于住宅用地往往更为便宜,总购房款相比同区位的住宅也更低,但其产权年限通常为40年或50年,水、电、物业费的标准通常也高于住宅。

  宁波最新的落户新政明确规定:取得商业用房或办公用房合法所有权的,可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。

  但文件同时规定了一个先决条件,即“在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年”。这表明在宁波通过买公寓进行落户的,同样面临着一定的门槛。

  长沙的公寓落户政策也也近期再次确认。

  

  9月12日,长沙市政府网的“市长信箱”栏目在回复群众提问时表示,“通过购买、受赠、继承等途径,拥有了公寓房合法所有权的人员,……可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。”

  在一些实施积分落户的城市,公寓与住宅适用于同一套的积分规则。比如,按照佛山于去年11月出台的新规,在佛山市拥有合法房产(含商业类,如公寓、商铺、写字楼等),按房产建筑面积每平方米积1分计分。

  按照目前楼市调控的主基调,大多数城市对商办类和公寓项目采取严控措施,拒绝将其作为落户渠道。今年8月,厦门甚至推出了最严“禁公寓令”,规定商办项目改造成为公寓类住宅的,可无偿收回土地使用权。

  而此番宁波、长沙调整落户政策,允许“买公寓落户”的做法,是否意味着购房政策的放松?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,由于住宅限购等原因,很多城市都存在大量购买公寓产品,并将其作为唯一住所的人群,这部分人有着落户的现实需要。“买公寓落户”的做法不能简单理解为购房政策的放松,但客观上有助于这类物业价值的上升,并且目前很多城市的公寓库存庞大,还能起到消化库存的效果。

  公寓市场去库存压力加大

  我国公寓市场的库存规模有多大?世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对媒体表示,目前,一线城市的公寓类产品库存情况稍好,在很多二三线城市,公寓类产品普遍存在过剩现象。据监测,长沙的公寓空置率达到30%。

  究其原因,主要是因为此前几年商业用地供应量过大,近些年在土地出让中,虽然商办地块占比有所下降,但综合类土地中也包含商业部分。且相比纯住宅类产品,公寓类产品的去化速度要慢得多。

  近几年来,很多城市允许将空置的公寓产品改造成长租公寓或共享办公空间,但当前的公寓存量规模仍然不容忽视。

  

  以出台“买公寓落户”的长沙为例,市场数据显示,今年上半年长沙市内五区商务公寓供应88.3万平方米,同比增加76%,成交48.8万平方米,却同比减少了11%。长沙市的公寓市场供过于求加剧,存量增加至163万平方米,去化周期增至20个月。

  孙祖天认为,“买公寓落户”政策的推出,本身就兼具人才引进和商办产品去库存的双重考虑。

  安徽六安去年6月份推出“买公寓落户”政策,在六安购买存量公寓,可享受与住宅同等的落户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。这一条款出现在名为《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》的文件中,出发点显而易见。

  而“买公寓落户”政策的去库存效果也很明显。据《每日经济新闻》报道,在今年上半年,宁波市公安局出台购买公寓可落户的意见稿时,宁波公寓市场的供销就迎来一波明显增长,据宁波中原地产数据显示,今年上半年宁波公寓产品总供应面积83.7万平方米,成交面积为31.2万平方米,同比上升67%。

  能落户不一定就能入学

  比起落户,更让人关心的是小孩入学的问题。然而,购买公寓能落户,但一定就能就近入学吗?

  关于“购买公寓入学”的问题,长沙市政府官网“市长信箱”也有明确入学的条件:商业公寓落户后,如在长沙城区并无其他住宅性质房产,且家长及小孩实际居住(经入户调查),可以按有户无房排序安排入学。

  目前长沙市公办小学根据适龄儿童(少年)户籍和家庭住房情况,依据“房户一致”优先原则,在划定学区内按下列生源排序注册入学:1.有户有房;2.有户无房(第一类);3.有房无户;4.有户无房(第二类);5.无户无房。

  这里的所说的房,专指住宅。买公寓、写字楼和商铺,然后落户,入学时属于有户无房(第二类)。也就是说,并非购买了公寓就一定能就近入学,而是要根据意向学校的学位配置使用情况来决定是否会被接收。

  事实上,长沙市教育资源尤其是优质教育资源相对较为紧张。这种有户无房的,不容易进入理想的公办学校或名校就读。

  同样,在宁波,学区内有房有户、房户一致的“一表生”排序靠前,而商业落户和租房落户挂靠的是集体户,房户不一致,尽管也能享受义务教育权利,但很难享受到优质的教育资源。

  也就是说,即便日后允许公寓房落户的城市变多,但想要借此入读资源稀缺的优质学校,可能性并不大。

  资料来源:21世纪经济报道、每日经济新闻、中房报、钱江晚报

  

  “地铁口旁的公寓要了解一下吗?买公寓能落户读名校。”

  随着周一宁波调整落户政策,明确规定“商业用房或办公用房可落户”,导致有关公寓房落户的市场预期再度膨胀。

  这周,不少城市卖公寓的房产中介在朋友圈疯狂暗示:快买公寓,将来可户还带学位……

  据搜狐城市观察,目前,国内绝大多数城市对商住公寓落户仍然处于限制的状态,北京等热点城市,更是对商住类产品推行了比住宅更为严厉的限购政策,但在渴求人才与公寓市场去库存压力加大的背景下,实施“公寓房落户”政策的城市正在逐渐扩容。

  多地推行“买公寓落户”

  与住宅不同,公寓是以商业立项,设计成住宅产品的一种业态。

  由于是商办用地,公寓的地价相比于住宅用地往往更为便宜,总购房款相比同区位的住宅也更低,但其产权年限通常为40年或50年,水、电、物业费的标准通常也高于住宅。

  宁波最新的落户新政明确规定:取得商业用房或办公用房合法所有权的,可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。

  但文件同时规定了一个先决条件,即“在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年”。这表明在宁波通过买公寓进行落户的,同样面临着一定的门槛。

  长沙的公寓落户政策也也近期再次确认。

  

  9月12日,长沙市政府网的“市长信箱”栏目在回复群众提问时表示,“通过购买、受赠、继承等途径,拥有了公寓房合法所有权的人员,……可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。”

  在一些实施积分落户的城市,公寓与住宅适用于同一套的积分规则。比如,按照佛山于去年11月出台的新规,在佛山市拥有合法房产(含商业类,如公寓、商铺、写字楼等),按房产建筑面积每平方米积1分计分。

  按照目前楼市调控的主基调,大多数城市对商办类和公寓项目采取严控措施,拒绝将其作为落户渠道。今年8月,厦门甚至推出了最严“禁公寓令”,规定商办项目改造成为公寓类住宅的,可无偿收回土地使用权。

  而此番宁波、长沙调整落户政策,允许“买公寓落户”的做法,是否意味着购房政策的放松?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,由于住宅限购等原因,很多城市都存在大量购买公寓产品,并将其作为唯一住所的人群,这部分人有着落户的现实需要。“买公寓落户”的做法不能简单理解为购房政策的放松,但客观上有助于这类物业价值的上升,并且目前很多城市的公寓库存庞大,还能起到消化库存的效果。

  公寓市场去库存压力加大

  我国公寓市场的库存规模有多大?世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对媒体表示,目前,一线城市的公寓类产品库存情况稍好,在很多二三线城市,公寓类产品普遍存在过剩现象。据监测,长沙的公寓空置率达到30%。

  究其原因,主要是因为此前几年商业用地供应量过大,近些年在土地出让中,虽然商办地块占比有所下降,但综合类土地中也包含商业部分。且相比纯住宅类产品,公寓类产品的去化速度要慢得多。

  近几年来,很多城市允许将空置的公寓产品改造成长租公寓或共享办公空间,但当前的公寓存量规模仍然不容忽视。

  

  以出台“买公寓落户”的长沙为例,市场数据显示,今年上半年长沙市内五区商务公寓供应88.3万平方米,同比增加76%,成交48.8万平方米,却同比减少了11%。长沙市的公寓市场供过于求加剧,存量增加至163万平方米,去化周期增至20个月。

  孙祖天认为,“买公寓落户”政策的推出,本身就兼具人才引进和商办产品去库存的双重考虑。

  安徽六安去年6月份推出“买公寓落户”政策,在六安购买存量公寓,可享受与住宅同等的落户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。这一条款出现在名为《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》的文件中,出发点显而易见。

  而“买公寓落户”政策的去库存效果也很明显。据《每日经济新闻》报道,在今年上半年,宁波市公安局出台购买公寓可落户的意见稿时,宁波公寓市场的供销就迎来一波明显增长,据宁波中原地产数据显示,今年上半年宁波公寓产品总供应面积83.7万平方米,成交面积为31.2万平方米,同比上升67%。

  能落户不一定就能入学

  比起落户,更让人关心的是小孩入学的问题。然而,购买公寓能落户,但一定就能就近入学吗?

  关于“购买公寓入学”的问题,长沙市政府官网“市长信箱”也有明确入学的条件:商业公寓落户后,如在长沙城区并无其他住宅性质房产,且家长及小孩实际居住(经入户调查),可以按有户无房排序安排入学。

  目前长沙市公办小学根据适龄儿童(少年)户籍和家庭住房情况,依据“房户一致”优先原则,在划定学区内按下列生源排序注册入学:1.有户有房;2.有户无房(第一类);3.有房无户;4.有户无房(第二类);5.无户无房。

  这里的所说的房,专指住宅。买公寓、写字楼和商铺,然后落户,入学时属于有户无房(第二类)。也就是说,并非购买了公寓就一定能就近入学,而是要根据意向学校的学位配置使用情况来决定是否会被接收。

  事实上,长沙市教育资源尤其是优质教育资源相对较为紧张。这种有户无房的,不容易进入理想的公办学校或名校就读。

  同样,在宁波,学区内有房有户、房户一致的“一表生”排序靠前,而商业落户和租房落户挂靠的是集体户,房户不一致,尽管也能享受义务教育权利,但很难享受到优质的教育资源。

  也就是说,即便日后允许公寓房落户的城市变多,但想要借此入读资源稀缺的优质学校,可能性并不大。

  资料来源:21世纪经济报道、每日经济新闻、中房报、钱江晚报

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